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投資

不動産投資の代表的な5つのリスクと避ける方法

2021年1月29日 金曜日

不動産投資にはネガティブなイメージが付き物です。
上手に運用すれば大きな不労所得を得ることができる不動産投資ですが、もちろん投資なのでリスクはあります。
そのリスクに目を瞑りながら投資を行うのは、得策ではありません。
リスクの対処法も合わせて紹介していきますので、不動産投資を考えている方はぜひ参考にして下さい。

不動産投資における代表的なリスク

不動産投資の魅力は『長期的』に『安定した収益』を上げることができるという点です。
FXや株のように目に見える大きな収益を一気に得ることはできませんが、賃貸需要の安定している地域に不動産を購入すれば、
大きく収益が下がることはほとんどありません。
しかし、投資にリスクは付き物です。
ここからは、不動産投資を行う際に決して見過ごせない代表的なリスクを紹介していきます。

自然災害
購入した不動産が自然災害の被害に遭い、倒壊してしまったり大きく損壊してしまうというリスクはあります。
特に日本は地震大国なので、地震に対する被害への備えは必須であると言えるでしょう。
地震、台風、火災などの自然災害はいつどこで発生するか分からないので対処する方法はないと思われがちですが、
投資した不動産を守るための備えはできます。

火災保険への加入
地震保険への加入
新耐震基準の物件を選ぶ

住まいの総合保険とも言われている火災保険は、火災だけではなく風災、
雹災、水災などの台風による被害も
補償してくれます。地震保険は地震により受けたダメージを補償してくれるものなので、万が一の事態に備えることができます。
注意点としては、地震保険は単体では加入することができない保険なので、
火災保険と同時に加入しなければいけません。
地震大国である日本ではいつどこで地震が発生するか分かりませんので、
リスクに備えるために必ず加入しておくべきです。
地震が多い日本では、新耐震基準の物件を選ぶというのもおすすめ。
新耐震基準の物件は、震度6強から7の地震に耐えることを想定して作られています。
阪神淡路大震災や東日本大震災の時にも倒壊しなかったので、万が一の地震リスクを回避できます。

空室
不動産投資の収益は売却益と運用益の2種類で、主な収入は入居者から毎月振り込まれる家賃収入による運用益です。
つまり、空室で家賃が振り込まれなければ収入が0円になってしまうということです。
空室リスクは、以下のような対策で回避できます。

空室になりにくい条件が揃っている物件を選ぶ
マスターリース契約にする

最寄り駅から遠く築年数が古い物件や、コンビニなどが近くになく生活環境が悪い物件は空き室になりやすく、
利便性がよく賃貸需要がある場所の物件は空き室になりにくいです。
部屋が空かないということは運用益がなくならないということですので、
安定した利益を得るためには空室にしてはいけません。
空室になり収益が入らないというリスクへの対応は、マスターリース契約により解消することができます。
これは賃貸管理会社が入居者の有無を問わず、毎月決められた家賃を保証するという制度です。
アスターリースにご加入いただき、より安定した収益を確保することができます。

家賃滞納
物件を貸し出すことができたとしても、入居者が家賃を支払ってくれなければ収入は0円です。
多くの方はもちろん毎月決まった額の家賃をきちんと支払いますが、中には家賃を滞納してしまう方もいます。
入居者が家賃を滞納するリスクは、以下の方法で回避できます。

賃貸管理会社に立て替えてもらう
入居者審査を厳しくしてもらう

上記項目でも説明しましたが、マスターリース契約により管理会社に物件を管理してもらえば、入居者が家賃を滞納しても
賃貸管理会社に立て替えてもらうことができます。一般的には家賃の5〜6%の委託料が必要になりますが、
家賃収入が入らないというリスクを回避できるという点では、痛すぎる出費とは言えない額です。
勤務先、年収、親類を連帯保証人にするなど、入居者審査を厳しくすることで
家賃滞納を未然に防ぐ方法もあります。
しかし、入居審査を厳しくしてしまうと空室になりやすくなるという
デメリットがありますので、必ずバランスは考えましょう。

価値の変動
不動産は現物資産なので、一般的には築年数や経年劣化により売却額や家賃が低下していきます。
他にも、外的要因の影響により大きく価格が上昇することもあれば減少することもあります。

定期的なメンテナンス
大規模な補修と修繕

築年数が古くても定期的なメンテナンスと修繕を行っていれば、見た目や設備が整備されているので
価値が大きく下がることはありません。反対にメンテナンスを怠っていると見栄えの劣化で空き室が多くなり、
家賃を下げざるを得なくなってしまうかもしれません。
外的要因による価値の変動は、都市開発計画が最も大きいです。
近年、都市開発により大きく価値が上昇した土地と言えば武蔵小杉が有名ですが、
上昇することもあれば下落することもあるのが不動産価値です。
経年劣化や外的要因により価値が下落する可能性があるということは、必ず覚えておかなければいけないリスクです。

金利
不動産投資を行う方の多くは一括で物件を購入するのではなく、ローンを組んで投資用物件を購入するかと思います。
ローンを組む場合は金利が発生しますが、金利は上昇する可能性があり、
そうすると収支が悪化するかもしれないというリスクがあります。
金利が増えれば毎月の支払い額が増えるわけですから、当然収入が少なくなります。
金利が増えるリスクを回避するために、以下の2点を検討してみましょう。

借入期間を短く設定
固定金利を選択

借入期間を短くすれば月々の返済額は増え、長くすれば月々の返済額は減ります。しかし借入期間が長いということは、
それだけ金利上昇のリスクが増えるということを意味します。
借入期間を短くして早く返してしまえば、高い金利を長く支払う必要はありません。
変動金利ではなく固定金利でリスクヘッジする方法もありますが、投資用不動産の購入で固定金利を提供している
金融機関は少ないので、現実的な方法ではありません。
また、固定金利を利用できたとしてもそもそも最初に設定されている金利が高いというデメリットがあるため、
損をしてしまう可能性もあります。収支バランスを考えながら、月々の返済額を検討していきましょう。

不動産投資のリスクを回避するためのポイント

上記項目で、不動産投資における代表的な5つのリスクと対処法を紹介してきました。
リスクに対して最適なリスクヘッジをしていくことで長期的に安定した収益を得ることができるのが、
不動産投資の大きな魅力です。
ここからは、リスクを回避するためにチェックしておくべきポイントについて解説していきます。

必ず現地まで足を運び物件を吟味する
不動産投資で安定した収入を得るためには、購入した物件を空室にしてはいけません。
空き室にしないためには実際に物件がある街まで足を運び、文字情報だけでは分からない住みやすさを
自分の目で吟味することをおすすめします。最寄り駅まで足を運び自分の足で物件まで歩くことで、
入居者の目線に立ってさまざまなものが見えてくるはずです。

空室になりやすい条件は揃っていないか
近くにコンビニやスーパーなどがあるか
建物は老朽化していないか
エレベーターは設置されているかどうか

現地に行かずともネット情報で分かる部分もありますが、実際に足を運んでみなければ分からない入居者視点で
得るものも必ずあります。同様に、購入する物件の立地もとても重要です。高齢化と過疎化が進んでいる地域に
物件を購入すれば空室リスクは高くなりますが、東京や大阪などの大都市は今後も多くの人口が流入することが
想定されますので、空室リスクは低いです。

信頼できる不動産会社を見つける
不動産投資において、信頼できる不動産会社を見つけるというのはとても重要なことです。

物件紹介
広告にて宣伝
賃貸の募集
内覧の補助や契約
融資の斡旋

これらが不動産会社の主な仕事で、自分が所有する物件を売買したり賃貸して誰かに貸すためには、
不動産会社の協力が必要不可欠です。自分が良い物件を見つけるという目的以外にも、
信頼できる不動産会社を見つけることができれば、自分の保有物件を安心して任せることができます。
不動産会社と長く付き合い信頼関係を結ぶことで、不動産投資はより効率的になり長期的に
安定した収入を出せるようになるでしょう。

まとめ
不動産投資における代表的な5つのリスクと、回避するためのポイントについてご紹介してきましたが、参考になりましたか?
想定されるリスクを加味しても、不動産投資は長期的に安定した収入を得ることができる投資であることに変わりありません。
さらに信頼できる不動産会社を見つけることで、よりリスクを回避した不動産投資が可能です。
不動産投資におけるパートナーをお探しの方は、堅実経営と法律遵守の
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