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住宅ローンについて調べていると「フラット35」という名称を耳にする機会が多いと思います。
この記事では、そんなフラット35について、
を解説します。
フラット35は、全国300以上の民間金融機関と住宅金融支援機構（独立行政法人）が提携して扱う「全期間固定金利型住宅ローン」です。
申込者本人あるいは親族が住まう住居の建設・購入費用、増改築などのために利用できますが、収益物件の購入費用に充てることはできませんのでご注意ください。
フラット35を利用するためには、以下の条件を満たす必要があります。
また、フラット35の利用には住宅に関しても一定の条件が定められているという特徴があります。
原則、住宅ローンは個人の属性のみが審査対象となりますが、フラット35は対象となる住宅にも条件が設定されています。
より高い基準を満たす住宅の場合、一定期間金利が引き下げられる「フラット35S」を利用することも可能です。
フラット35のメリットは、主に以下の5つです。
フラット35は全期間固定金利型住宅ローンですので、借入期間中は金利がずっと固定されたままとなります。
そのため、
などの恩恵を受けることができます。
住宅ローンでは原則として保証人を立てる必要がありますが、フラット35は保証人不要で借入することができます。
保証会社に保証料を支払う必要もありません。
住宅ローンの審査では、個人の勤続年数や年収、年収の安定性などが重視されますが、フラット35では年齢・国籍・返済負担率などが条件を満たしていれば借入することができます。
そのため、一般的な住宅ローンでは借入が難しい個人事業主や年金生活者の方でも借入しやすい傾向あります。
一般的な住宅ローンでは、原則として団信（団体信用生命保険）への加入を必須としていますが、フラット35では任意加入となっています。
そのため、健康上の理由で団信に加入できない方や、すでに別の保険商品に加入している方でも団信加入の制限なく借入できます。
ただし、団信に加入していないと、申込者に万が一のことがあった場合にもローンの支払い義務が残りますのでご注意ください。
フラット35にはさまざまな特約が用意されており、条件を満たす場合は一定期間の金利引き下げなどのメリットを受けることができます。
▼フラット35と組み合わせられる特約の例
また、団信にもさまざまなプランが用意されており、3大疾病もカバーしたプランや、配偶者も保障の対象となるプランなどもあり、幅広い選択肢の中から自分の適したものを選ぶことができます。
一方で、フラット35には以下のデメリットが考えられます。
フラット35は全期間固定金利型の住宅ローンであり、金利変動リスクがないため、それを加味して金利相場がやや高めとなっていることが一般的です。
定期的に金利の見直しが行われる「変動金利型」の住宅ローンが、最も金利相場が安い傾向にあります。
メリット部分で「フラット35は市場金利上昇の影響を受けない」と解説しましたが、逆もまた然りで、市場金利が下がった場合にもその恩恵を受けることができません。
市場金利が上がれば「得をした」となりますが、市場金利が下がってくると「損をした」と感じるかもしれません。
フラット35には融資率によって金利が変わるという特徴があり、融資率が9割を超えると金利が高くなってしまいます。
融資率とは「建築費or購入費に対する借入額の割合」を指します。
この割合が9割を超えると金利が高くなってしまうため、金利を低くするためには「建築費or購入費の1割」を頭金として用意しておく必要があります。
フラット35でも繰上げ返済を利用することができますが、
の制限が設けられているため、「住･My Note」を利用しない限り、最低100万円を用意しないと繰上げ返済を利用できません。
※「住･My Note」：フラット35利用者向けのインターネットサービス
フラット35では、民間の金融機関が事前審査を、住宅金融支援機構が本審査を行います。
ふたつの異なる機関が審査を行いますので、そのぶん融資審査に時間がかかる傾向にあります。
本記事では、フラット35のメリットとデメリットについて解説しました。
改めて、メリットとデメリットを振り返っておきましょう。
メリットとデメリットを比較し、ご自身の求めるものとフラット35が合致しているかどうかを確認したうえで利用をご検討ください。
なお、前述したとおり、フラット35は不動産投資（収益物件の購入）には利用できませんのでご注意ください。
