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不動産

資産価値が落ちないマンションの共通点

2021年2月19日 金曜日

資産価値が落ちないマンションの共通点を知っていますか?

不動産投資の一連の流れは購入、運用、売却です。資産価値が落ちなければ長期に渡り家賃収入が落ちることはなく、売却時も高く売ることができます。

一般的に不動産は経年劣化や築年数、外的要因などで資産価値が変動しますが、10年経っても資産価値が落ちないマンションは存在します

この記事では、資産価値が落ちないマンションに共通している特徴をまとめて紹介していきます。不動産投資を考えている方は資産価値が下がらないマンションを保有し、長期の安定した資産運用を実現しましょう。

資産価値が落ちないマンションの共通点

実際にこのマンションはいくらで売ることができるのかという点に着目した価値を、資産価値と言います。

物件の価値は変動していきますので、周辺環境の再開発の影響で5,000万円で購入したマンションが10年後に7,000万円に高騰することもあれば、供給過多により3,000万円に下落することもあります。

不動産投資にて長期の安定収益を確保するためには、資産価値が落ちないマンションを購入するということがとても重要です。資産価値が落ちないということは家賃を下げる必要がなく需要があるということなので、長期に渡り安定した収入が見込めます。

ここからは資産価値が落ちないマンションの共通点を紹介していきますので、不動産投資を考えている方は、ぜひ参考にしてみて下さい。

人口が減らないエリア

需要と供給のバランスで物件の資産価値は変動していきますので、人口が減らないエリアのマンションは資産価値が落ちにくいです。人口が減らないということは人気エリアということになりますので土地の価値は下がりにくく、上がり続けます。

ヒト・モノ・カネが一極集中している東京は特にそれが顕著で、東京圏は転入者が転出者を上回る転入超過となっており、日本の僅か0.6%に過ぎない国土面積に1400万人以上の人が住んでいます。

  1. 世田谷区⇒944,977人
  2. 練馬区⇒746,051人
  3. 大田区⇒743,923人
  4. 江戸川区⇒695,791人
  5. 足立区⇒685,478人

東京都が発表している人口推移(令和2年5月1日現在)によると、23区内で最も人口が多い上位5位はこのようになっています。世田谷区だけで100万人に近い人が住んでおり、近いうちに100万人を超えるのは確実な状況です。

国勢調査をもとにした予測によると『2025年に1408万人でピークを迎える』としていますが、2010年の調査時には『2020年に1336万人でピークを迎える』となっていたので、東京の人口増加がどこまで続くのかは誰にも予測が付けられない状況となっています。

しかし不動産投資の観点からすれば、人口が減らず、むしろ増え続ける東京は最も投資に向いているエリアであると言えます。日本において、東京以上に不動産投資に向いている地域はないと言えるでしょう。

交通の利便性が良い

交通アクセスが良いエリアにあるマンションの資産価値は落ちにくいです。

これは、地方でも東京でも同じです。地方都市の場合は駅を中心に生活必需品が揃っていることが多いので、駅から近い物件は生活の利便性が高いという意味で重宝され、都市部の場合は車よりも電車移動の方がスムーズで経済的であり、通勤に電車を使っている人の方が多いので、駅から10分以内の物件は資産価値が高いです。

交通利便性において、特に資産価値を高める要因になるのは下記の条件です。

  • 複数路線が通っている駅が近い
  • 快速、急行、特急などの停車駅
  • 駅から歩いて10分圏内

東京で生活する人にとって、電車は切っても切り離せないもの。到るところを電車が走っているため、最寄り駅まで徒歩圏内なら大抵の場所へは不便を感じることなく移動できます

通勤や通学の移動で便利で交通利便性が高いというのは、資産価値においてとても重要です。マンション購入時は、最寄り駅までの距離や路線の数、新宿や渋谷などの大型ターミナル駅へどれ位で行けるかをチェックしましょう。

生活の利便性が良い

交通アクセスだけではなく、生活を送る上での利便性の良さも資産価値を落とさない重要なポイントになります。

静かな住宅地にある高級感溢れるマンションであっても、近くにスーパーや病院など、日常生活を送る上で欠かせない施設が全くないという状況では不便な生活を余儀なくされます。

  • スーパー
  • コンビニ
  • 商店街
  • 金融機関
  • 学校
  • 病院

ひとり暮らしの方であればある程度は許容できる範囲ですが、ファミリー層にとっては病院や学校、買い物ができるスーパーや商店街は近くに欲しいもの。その地で長年に渡り暮らすことを想定した場合、生活の利便性はとても大切です

交通利便性や人気エリアに物件を購入することはとても大切ですが、購入した物件の周囲の生活環境にも目を配るようにすると良いでしょう。生活利便性の高い環境にあるマンションは、人が減らないので資産価値が落ちにくいです。

安全性が高い

安心して暮らすために安全性の高い治安の良い地域に住みたいと誰しもが思うもの。残念ながら犯罪に関してはどこに住んでも100%大丈夫と断言することはできませんが、治安が良く犯罪が少ない地域を見つけることはできます。

警視庁が発表した犯罪データ(2019年度)によると、犯罪発生率が低い地域は以下のようになっています。

  1. 文京区
  2. 杉並区
  3. 練馬区
  4. 世田谷区
  5. 目黒区

犯罪発生率が低い地域は安全な街というイメージが付きますので人が流入しやすく、人が減らないのでマンションの資産価値も落ちにくくなります。

安全に暮らす上でもうひとつ気をつけたいのが、自然災害です。これも犯罪と同様に100%安全とは断言できませんが、東京都ハザードマップを見ることで、注意しなければいけない災害と地域は把握することはできます。

『◯◯区 ハザードマップ』と検索すると、被害が想定されるエリアや避難場所などを自治体が公開しています。

例えば東京都建設局が公開している『洪水ハザードマップ』によると、荒川区や足立区などは大雨による川の氾濫で浸水するリスクが高い地域であるとしています。

安全性が高い地域で暮らすことを望む方も多いため、ハザードマップを調査して想定される自然災害への被害が少ない地域を選ぶというのも、資産価値が落ちないマンションを見つけるためには必要だと言えるでしょう。

将来性がある

資産価値が落ちないマンションを購入するためには、その街の将来性も必ずチェックしておきましょう。

  • 交通アクセスが向上する計画がある
  • 都市開発中でマンションが多く建設されている
  • 駅周辺で大規模な再開発を行っている

不動産投資は長いスパンで考えるべきものなので、例え今はパッとしない印象を受ける街であっても、将来性がある場合は検討の余地ありです。

特に注目すべきは、『新しい線が開通する』『新しい駅が作られる』の2点。上記でも説明したように、交通の利便性が高いというのは資産価値を落とさない大きな要因なので、この2点は見逃せない情報です。

今後人が集まる将来性がある街なのかどうかは、不動産投資物件でマンションを購入する場合は見逃せないポイントです。

独自性

他の街にはないその街だけの独自性があるかどうかも、マンションの資産価値を落とさない大きなポイントになります。

居住の快適性が高い地域にある物件の価値は高く、例えば近くに緑豊かで大きな公園があるだけで、休みの日に散歩したり子供と遊んだりしてリラックスできます。また、町並みの美しさや文化施設の有無、有名観光スポットの存在などもその街独自のウリになります。

  • 緑が多く広い公園が徒歩圏内
  • 春になると桜が咲き乱れるスポットが近い
  • 有名パワースポットが多い

居住の快適性に関しては個人差がありますが、その街の独自性に強いこだわりを持っている方も多くいます。独自性に人が集まり人気エリアになりますので、資産価値を落とさないという意味では大切な要因になるでしょう。

眺望と日当たり

日当たりが良い家に住みたい、眺めが良い家に住みたいという方は多くいます。

住宅の向きは南、西、東、北の順番に人気が下がる傾向にありますが、東京タワーが見えたり富士山が見えるなどの付加価値があれば、向きに関係なくそのマンションの人気は上がり資産価値は落ちにくくなります。

将来に渡って眺望と日当たりが保証されている物件はそれ自体が価値になるので、資産価値が著しく落ちる心配はありません。

まとめ

資産価値が落ちないマンションの共通点を紹介してきましたが、参考になりましたか?

人が多く集まる地域で、これからも極端に人が減ることが想定しにくい人気エリアのマンションの資産価値は落ちにくいです。不動産投資を考えている方は、ぜひ上記ポイントに注目して資産価値の落ちないマンションを購入しましょう。

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不動産投資に興味がある方は、是非お気軽にお問い合わせ下さいませ。

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