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不動産投資は節税に役立つ?節税の仕組みとポイントを解説

2021年6月25日 金曜日

「不動産投資は節税に役立つ」
たしかに、不動産投資は節税に効果的です。
しかし、その仕組みを理解しないままでは効果も半減してしまいます。

この記事では、

  • 不動産投資が節税に役立つ仕組み
  • 不動産投資で節税するためのポイント

を分かりやすく解説しています。
早速見ていきましょう。

不動産投資によって節税できる仕組み

不動産投資を節税に役立てるためには、前提として、不動産所得が赤字になっていることが求められます。

不動産所得 = 期間中の総収入額 - 経費

不動産所得が赤字になると、給与所得とあわせて算出される「所得税」の節税に繋がります。
また、所得税が減額されると、所得税に応じて算出される「住民税」の節税にも繋がります。

「いくら節税に役立つとしても、不動産所得が赤字だったら意味がないのではないか」

きっと多くの方がそうお考えになると思いますが、どうぞご安心ください。
経費計上をうまく活用すれば、実際のキャッシュフローは黒字でも帳簿上では赤字になる「書面上の赤字」を作り出すことができるんです。

次の段落で詳しく解説していきます。

不動産投資で上手に節税するためのポイント

不動産投資で節税するためのポイントは以下の3つです。

  1. 減価償却費を活用して書面上の赤字を作り出そう
  2. 経費計上できるものは漏れなく計上しよう
  3. 青色申告を活用しよう

それぞれについて見ていきましょう。

①減価償却費を活用して書面上の赤字を作り出そう

不動産所得を赤字にするためには「期間中の総収入額 < 経費」とする必要がありますが、この「経費」に大きく関わってくるのが「減価償却費」です。

減価償却費とは
経年劣化によって資産価値が低下するものに対して発生する経費のこと。「価格が大きく、長期間にわたって使用可能なモノは、その耐用年数内で分割して経費計上する」という「減価償却」の考え方に従って算出される。減価償却費は建物や付随する設備に対してのみ発生し、土地は対象外となるので注意。
たとえば、5,000万円で耐用年数10年のマンションを購入した場合、この先10年にわたり、毎年500万円の経費を「減価償却費」として計上できる。

上述のとおり、減価償却費があれば、実際のキャッシュフローではお金が出ていかないにも関わらず、帳簿上では大きな額の経費が発生していることになります。
これを利用することによって書面上の赤字を作り出すことが、不動産投資における大きな節税ポイントとなります。

②経費計上できるものは漏れなく計上しよう

減価償却費以外にも、不動産投資において経費計上できる項目は数多くあります。
不動産投資において生じる主な経費は以下のとおりです。

  • ローンの金利(原則として建物・設備部分のみ)
  • 保険料(火災保険、地震保険など)
  • 管理会社への管理委託費
  • 賃貸会社への仲介手数料
  • 広告宣伝費
  • 不動産の維持・管理費
  • 不動産の修繕費
  • 一部の税金(固定資産税、都市計画税、不動産取得税など)
  • 専門家(司法書士、税理士など)への報酬
  • 不動産投資にかかる各種費用(通信費、交通費、勉強・学習費用など)
  • 交際費 など

ローンの金利や保険料、仲介手数料などのかさみがちな経費もすべて漏れなく計上するようにしましょう。
不動産投資にかかるものであれば、通信費や交通費、交際費なども経費計上することができますので、領収書や必要書類などを準備しておくことが大事です。

③青色申告を活用しよう

不動産所得が黒字になる場合でも、青色申告を活用すれば節税に繋げることができます。
青色申告は、不動産投資が事業規模(基準として5棟10室以上)であれば行うことができ、

  • 簡易簿記での申請:特別控除10万円
  • 複式簿記での申請:特別控除55万円

を受けることができます。
これに加え、e-Taxによる申告または電子帳簿保存を行うとさらに10万円の特別控除を受けることができますので、最大で65万円の特別控除を受けることが可能になります。

青色申告で受けられる特別控除は、給与所得ではなく、不動産所得に対して節税効果を発揮します。

まとめ

今回の記事では、不動産投資が節税に役立つ仕組みと、そのポイントを解説しました。
不動産投資には節税効果が期待できるとはいえ、ただ闇雲に行っているだけではその効果も薄れてしまうもの。
まずは仕組みを理解し、ポイントをしっかり押さえることで、本当に節税に繋がる不動産投資を実現しましょう。