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【首都圏版】資産価値が落ちない街!RVと不動産のプロの意見を元に発表

2021年7月2日 金曜日

投資用不動産を購入する際に気になる「将来的な資産価値」。
不動産投資は腰を据えて行う投資ですから、現時点の資産価値だけでなく、将来的な資産価値も見据えて投資用不動産を選定しなければなりません。
長きにわたって安定した不動産投資を行うためには、資産価値が落ちない街に投資用不動産を構えることが一番。
この記事では、気になる「資産価値が落ちない街(首都圏版)」の情報をおまとめしました。

RV(リセールバリュー)から見る「資産価値が落ちない街」

まずは、RVを元にした「資産価値が落ちない街」をご紹介します。

RV(リセールバリュー)とは
約10年前に分譲された新築マンションが、約10年後の現在、当時の何倍の価格で取引されているかを示した指標。価格維持率とも呼ばれる。RVが高いほど資産価値を維持できていると考えられ、値は以下の計算式で算出される。
RV = 築10年前後の中古マンション流通価格 ÷ その物件が新築時の分譲価格

SUUMOが行った調査「資産価値が落ちない街ランキング2019 10年間の資産価値を調査~首都圏編」によると、RVの高い物件が多い駅TOP10は以下のようになりました。

順位駅名RV
1位原宿163.2%
2位馬喰横山148.5%
3位みなとみらい147.5%
4位恵比寿140.9%
5位東神奈川140.2%
6位目黒139.9%
7位代官山134.7%
8位神谷町134.2%
9位明治神宮前133.8%
10位品川133.4%

これらの駅周辺に建つ物件は、約10年前の新築時と比べても資産価値が落ちないどころか、逆に1.3~1.6倍に価格が上昇していることが分かります。

不動産のプロの意見から見る「資産価値が落ちない街」

続いて、数値ではなく、より実践的な「プロの意見」から資産価値が落ちない街を探ってみましょう。

ご紹介するのは、SBIエステートファイナンスが不動産のプロ104人に対して行った調査結果です。
回答者は不動産のノウハウが豊富な専門家(不動産会社に勤務する代表者、物件仕入れ担当者、営業担当者)で、回答者全体の7割以上が「不動産業務経験年数:10年以上」という猛者ばかり。
しかも、全体の2割超が「不動産業務経験年数:30年以上」というプロ中のプロですので、長きにわたって不動産と対峙してきた人材の貴重な意見を聞くことができます。

そんな、不動産のプロ達が選んだ「今後タワーマンションの価値が上がると思う駅(=資産価値が落ちない街)」TOP10は以下のとおりです。

順位駅名割合
1位中目黒13.8%
2位六本木12.2%
3位青山一丁目7.1%
4位高輪台6.7%
5位池袋6.1%
6位(同率)赤坂4.8%
6位(同率)田町4.8%
8位(同率)二子玉川3.8%
8位(同率)西新宿3.8%
10位武蔵小杉3.5%

※近隣にタワーマンションが建っている駅のみが回答対象
この結果では、1位の「中目黒」と2位の「六本木」が3位以下を大きく引き離す結果に。

理由としては、

  • 土地としてのブランドが高いため
  • 時代に関わらず不動産の需要が一定以上あるため
  • 日比谷線の新駅(虎ノ門ヒルズ駅)に近いため
  • 東急東横線は人気沿線のため
  • 駅周辺に住む住民の民度が高いため

などが挙げられました。

中目黒や六本木は、一般の人のアンケートによる「住みたい街ランキング」でも度々上位にランクインするなど、根強い人気を誇っていることが伺えます。

逆に、

  • 土地のブランド力が低い
  • 水害の恐れがある
  • 埋立地である
  • 供給過多となっている
  • 都心から遠い

などの条件に当てはまる街は、タワーマンションの価格も上がりづらいのではないかとの意見が多く見られました。

資産価値が落ちない街の特徴4つ

RV、不動産のプロの意見それぞれから「資産価値が落ちない街」を探ってきました。
どちらにおいても、上位にランクインしている街には、以下の4つの特徴が見られます。

  • 都心への交通アクセスが優れている
  • 住環境が整っている
  • 再開発中、あるいは再開発予定である
  • 土地のブランド性が高い

やはり、不動産の資産価値を決定づけるものとして「立地」が大きな比重を占めていることが伺えます。
また、新駅の開通や都市整備などの再開発が予定されている「将来性」や、土地が持つ「ブランド性」なども、不動産の資産価値を安定的に保つ要因になると考えられます。

まとめ

数値の面から見る「資産価値が落ちない街」と、プロの意見から見る「資産価値が落ちない街」。
具体的な街名(駅名)にはそれぞれで差が見られましたが、上位にランクインする街には共通の特徴が見られることが分かりました。
投資用不動産の購入を検討する際は、この特徴に合致する街かどうかを考慮し、今後長きにわたって資産価値が落ちない不動産を購入するようにしましょう。

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